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新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)| 原创研究
HEAVEN-SENT Capital Management GROUP | Time:2020-02-04 | reading:139

作者:天堂硅谷地产基金团队




摘要:

事件回顾:新年伊始,一场爆发于武汉、被命名为2019-nCoV的病毒(新型冠状病毒)引发的疫情迅速席卷整个中国。武汉封城、全国动员,中国人民实实在在过了一个家里蹲就能为防疫做贡献的春节。政府采取一系列的手段来抑制新冠肺炎的传播及扩散,事态发酵中。

疫情下政策扶持:2020年货币政策的主线是逆周期和降成本,而降息和利率市场化改革是降成本的主要抓手。2020年2月3日至4日,央行进行大额公开市场操作并下调利率,累计投放流动性1.7万亿元,7天和14天逆回购中标利率均下调10bp至2.40%和2.55%,保证市场充分的流动性。财政部自2020年1月22日以来采取了一系列积极财政措施,包括对捐赠物资和补助收入等进行税收减免、对患者进行财政补贴,以及对疫情防控重点企业进行再贷款贴息支持。房地产行业由于其资金密集特性对货币、财政等金融政策十分敏感,故在当前继续强化货币、财政政策逆周期调节的过程中,房地产金融相关政策也将更加注重预调微调保持宏观经济稳定与房地产市场稳定之间的平衡。

疫情对房企影响:基于对新型冠状病毒疫情发展的中性预期,以及对多项宏观政策、行业政策的实施、行业复工时间的预判,天堂硅谷从三个方面分析房企受到的影响:销售方面,我们认为房产销售需求会有一定延迟但不会消失,待疫情结束后期会有补偿式增长。疫情期间房企需重点关注现金流的影响,资金回笼对其生存发展至关重要;为此房企“线上看房”未来将引发销售模式变革。投资方面,一季度房企投资大概率下滑但机遇并存,我们认为存在低成本土储投资机遇和项目收并购机遇。融资方面,房企到期债务压力增大,部分房企将会举步维艰,但主流房企在重灾区湖北的风险占比有限。





一、 新型冠状病毒肺炎简介及疫情发展情况


1.1新型冠状病毒肺炎简介


(1)定义:新型冠状病毒肺炎是一种急性感染性肺炎,其病原体是一种先前未在人类中发现的新型冠状病毒,即2019新型冠状病毒。2020年2月7日,国家卫健委决定将“新型冠状病毒感染的肺炎”暂命名为“新型冠状病毒肺炎”,简称“新冠肺炎”。英文名称为“Novel Coronavirus Pneumonia”,简称“NCP”。2月11日,世界卫生组织(WHO)将其命名为2019冠状病毒病,英文名称为Corona Virus Disease 2019(COVID-19)。2020年1月30日,WHO宣布将新型冠状病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC)。


(2)症状:新型冠状病毒肺炎患者初始症状多为发热、乏力和干咳,并逐渐出现呼吸困难等严重表现。多数患者预后良好,部分严重病例可出现急性呼吸窘迫综合征或脓毒症休克,甚至死亡。目前,缺乏针对病原体的有效抗病毒药物,以隔离治疗、对症支持治疗为主。


(3)传染性及致死率:根据中国疾控中心及各地疾控中心与其他研究机构的学者等在2020年1月29日发表在新英格兰杂志上的文章《新型冠状病毒肺炎在中国武汉的早期传播》,推算新型冠状病毒的传染力R0在2.2左右,符合前段时间世界卫生组织(WHO)的预测数据1.4~2.5,传染力低于SARS病毒(R0为4)、高于MERS病毒(R0为不同阶段分别为0.69/0.74/0.32)。


【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)


对比三种引起全球大的传染性疫情的冠状病毒 SARS-CoV、MERS-CoV、COVID-19,相应的病理非常相似,均依靠病毒表面的糖蛋白和细胞表面的受体进行结合,把RNA释放到细胞质中,来合成新的病毒颗粒。COVID-19 与 SARS-CoV 基因序列上有约80%相似性,与MERS-CoV有40%的相似性。致死性上,截至2019年2月13日数据,COVID-19致死率约为2.3%,目前是大幅低于SARS和MERS病毒的致死率。


【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)


1.2疫情进展及防控趋势


1.2.1疫情进展时间线


据目前公开的信息,新型冠状病毒病例最早于2019年12月20日武汉出现,之后呈现从武汉扩展到全国其他地区以及全球其他国家。我们梳理了疫情相关重要事件的时间线,自2019年12月20日至2020年2月12日之间的55天内,呈现了从病例爆发到隔离防疫、从政策指引到方案落地、到最后增加确诊深度与广度的过程。


【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)

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1.2.2疫情防控趋势


全国来看,新型冠状病毒肺炎确诊病例、疑似病例、密切接触病例均呈现明显上升趋势,但每日新增疑似病例环比增速有明细下降。从疑似病例趋势来看,疫情蔓延趋势受到一定控制,自2月4日以来呈下降趋势;同时,对比湖北(除武汉)、全国(除湖北)、武汉累计病例增速呈现下降趋势,即均呈现疫情受到控制的趋势。

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由于新增确诊、疑似、密切接触病例之间具有一定的递进关系:根据卫健委公布数据计算密切接触病例中大约有10%~15%会发展成为疑似病例、疑似病例有60%~70%会发展成为确诊病例。因此,疑似病例趋势的下降,目前可以判断疫情管制措施有一定成效,对第一阶段输入型病症控制得力,后续除湖北外其他省市的复工时间窗口将会分区域分阶段公布。


1.3疫情后续展望


(1)疫情拐点尚不明确:


相比于SARS是在有症状后才感染,新型冠状病毒肺炎的潜伏期长,甚至出现无症状传染;同时新型冠状病毒肺炎人际传播能力目前看也强于SARS。虽然当前凭借前期隔离措施的升级及重视,确诊、疑似病例呈现下降趋势;但是2月中下旬逐步复工期间内仍然存在病源传播的复杂性和不可控性。这就促使各方对疫情扩散及持续时间的预测有较高难度,不利于我们对市场拐点作出明确预判。


(2)疫情未来三阶段发展:


中性预期湖北以外省份的新型冠状病毒疫情短期内可控。借鉴近期柳叶刀上刊发的诸多流行病学论文中,对疫情在有效隔离措施下的发展预判,我们预判湖北以外省份的经济发展趋势,在这次疫情未来可能按三个阶段发展:疫情爆发期(1月-2月底)→疫情消退期(3月初-5月底)→疫情过后全面恢复期(6月初-12月底)。我们预估对经济的冲击主要局限在一季度至二季度中期这段时间。


二、新型冠状病毒肺炎疫情下宏观及地产行业政策变化


2001-2007年,我国经济增长趋势向上,非典疫情并未改变增长趋势。而自2010年之后,我国经济增长持续向下,依然存在较大的下行压力。GDP同比增速下滑的同时,固定资产投资额也出现了明显下降。因此,在疫情期间,2020年2月12日政治局常务委员会召开会议,会议强调今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,各级党委和政府要努力把新冠肺炎疫情影响降到最低,加大宏观政策调节力度,保持经济平稳运行和社会和谐稳定,努力实现党中央确定的各项目标任务。

随后,国家发改委、各部委及地方政府均纷纷出台相关疫情扶持政策,应对疫情对国内经济的短期冲击。


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2.1 当前疫情下货币政策变化:降成本、适度宽松


2.1.1疫情下货币政策信号


2020年货币政策的主线是逆周期和降成本,而降息和利率市场化改革是降成本的主要抓手。疫情期间,央行作出了释放流动性的市场操作,并且较为明确地给出了降成本、适度宽松的政策信号。

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2.1.2疫情下房贷政策影响


根据融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示,2020年1月,全国首套房贷款平均利率为5.51%,为5年期贷款市场报价利率(LPR)加点71BP,环比下降1BP,连续第二个月下降;二套房贷款平均利率为5.82%,环比下降2BP,为5年期LPR加点102BP。


2020年1月内20个城市首套房贷款利率环比有所下调。现在2月LPR预计下调10BP,又逢全国“抗疫”,或释放了我国降息周期大幕被拉开的信号。短期内房贷利率水平可能会维持平稳缓慢下降的趋势,同时也能刺激购房者需求,减少购房压力。


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2.2 当前疫情下财政政策变化:减费、增债、增收


财政部自2020年1月22日以来采取了一系列积极财政措施,包括对捐赠物资和补助收入等进行税收减免、对患者进行财政补贴,以及对疫情防控重点企业进行再贷款贴息支持。


财政发力一方面减轻了患者和医疗机构的费用压力,另一方面有助于调动疫情防控企业的积极性,对战胜新型冠状病毒提供了一定的资金支持。但是企业停工利润受损等不利影响对我国公共财政收入将会造成较大的压力,尤其是受疫情影响较严重行业的结构性减税或将发力,进一步降低财政收入。那么在稳经济目标下,财政政策从收支两端可能出具有些调整政策。


2.2.1疫情下财政支出影响


不排除小幅上调赤字率以满足扩张的财政支出的必要性进一步增加。

专项债很有可能会适当增发。


截至2020年2月11日,财政部一共提前下达2020年新增地方政府债务限额1.848万亿元,相比于同期2019年提前下达的1.39万亿有明显增加。其中,地方政府专项债1.29万亿将重点投入基建领域。


我们认为,在当前基建投资处于历史低位的时期,该类投入将会助力经济增速回升。其次,在今年全国两会正式下达全年额度之前,财政部临时追加了提前下达的额度,说明政府对于疫情带来的短期经济压力和财政压力已经有所预期,预计全年的新增额度大概率超过之前市场的预期。


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2.2.2疫情下财政收入影响


我们认为当前可能增加土地财政的支持。政府性基金以土地财政收入为主,土地出让收入占比超过80%。2019年,我国土地出让收入和政府性基金收入分别为70082亿元和84516亿元,二者的同比增速分别为12%和11.4%,土地出让收入占政府性基金收入之比高达83%,7万亿左右的规模在财政收入甚至国民经济中的占比都相当可观。

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因而,地产调控可能边际放松,土地财政将有增量贡献。地方政府主导土地使用权出让金的增长,土地出让“因支定收”的特性使地方政府有动力出让优质地块,以此提高土地出让收入来弥补财政收支缺口,对于稳基建和稳经济而言就更为重要。与之相配合,地产调控或将适度放松以刺激房企的拿地积极性。


虽然在当前的房价和债务约束下,中国经济已经不可能再回到放水刺激和大水漫灌的老路,且土地财政的空间是相对有限的,但财政收支的缺口最终还是要靠多种方式形成合力来弥补。


2.3 当前疫情下地产行业政策变化


2.3.1地产行业政策指引前提不变


本轮地产周期调控严格,中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定——这些仍然是整个房地产行业政策变化的大前提,相较于2003年中明确房地产支柱产业地位,当前政策环境明显更为严格。


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2.3.2地产行业因城施策平衡优化


(1)紧缩政策适度减少:

房地产行业由于其资金密集特性对货币、财政等金融政策十分敏感,故在当前继续强化货币、财政政策逆周期调节的过程中,房地产金融相关政策也将更加注重预调微调保持宏观经济稳定与房地产市场稳定之间的平衡。预计各地政府将会按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性,紧缩政策的出台量将可能进一步减少。


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(2)提振政策因城施策:

虽然2019年地级以上城市紧缩政策仍然各有表现,但也在2019年三季度出现上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、扬州、嘉兴、任丘等地适时优化公积金信贷政策及限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求,政策上的灵活性已然开始呈现。近日,无锡、西安、南昌、上海、南京、浙江等多地密集出台稳地产政策,支持企业应对疫情带来的生产经营困难,保障城乡有序建设,稳定土地市场发展。其中涉及地产行业的比较有代表性的政策如下表所示:


【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)

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上述政策中我们可以看到,西安、南昌、南京、浙江等地方政策主要偏向于是分期或延期缴纳土地出让金、优化审批服务等;而无锡的政策还涉及提前拨付预售监管资金、调整预售条件、房产税、城镇土地使用税减免等。这些政策有利于减轻企业资金压力、帮助企业缓解流动性困难,也有利于保障城市有序建设和土地市场稳定,进而促进当地经济平稳运行。


因此,我们认为未来一二三线城市出台提振市场的优化方向主要是:


三线城市最迫切:

从开发阶段的各种延期、补助及提前预请资金,到销售阶段帮助,是名副其实的“救”市措施。因为本次疫情对返乡置业影响巨大,几乎是停滞,因此三四线房企和楼市都面临巨大压力,对地方政府的土地财政收入亦是压力。


二线城市以帮扶为主:

为房地产企业以及开发打开资金回流的方便之门,以稳定房地产行业健康发展为目的,因为对于二线城市来说主要是接下来的小阳春行情的影响。


一线城市以管理预期为主:

出台更合理细化的政策,不断向市场释放正向信息。对于一线城市来说,任何刺激政策的出台都非常谨慎,需要更多地区平衡疫情对市场的影响,利好措施相对来说微调预调,边际效益并不明显。


2.3.3地产行业金融政策平衡优化


2020年在行业强监管前提下,根据当前货币政策逆周期和降成本的操作路线,各大金融机构未来对房贷利率整体向下微调。


目前我们可以看到,2020年1月一线城市北上广深的首套房贷款利率悉数下调。2020年2月,北京环比再下调1BP,广州环比下调4BP,上海和深圳的首套房贷款平均利率均环比下调5个BP,下调后上海首套房贷款利率低至4.82%,创近两年半来历史新低。


此外,2019年房地产贷款余额增速明显回落,截至2019年三季度末,房地产贷款余额增速连续4个季度回落,较上半年末回落1.5个百分点至15.6%;个人住房贷款余额增速已连续回落10个季度至16.8%。


在疫情恢复期,我们判断主要金融机构将对房贷放款额度做阶段性的释放来达到微刺激式的平衡优化,缓解疫情下房企的资金流动性困局。


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2.3.4地产行业复工政策预判


(1)预计政策上防市场量价齐跌


2020年是中国完成小康目标的决胜之年,受疫情影响,当前宏观经济下行压力犹在,仍需房地产发挥“压舱石”作用,同时2019H2以价换量带来的需求提前释放、疫情对房企销售及回款的冲击,进一步加大了行业的资金风险。“稳地价、稳房价、稳预期”背景下,政策或由防“涨”变成防“跌”。


(2)预计政策允许房企3月逐步复工


考虑本次疫情对经济及行业的冲击,由于目前中央及各地政府均采取了延迟复工、暂停线下售楼等措施,主要省市大多要求不得超过2月9日前复工,部分白名单企业可以在2月15日前复工。


则根据权威专家提出“疫情高峰在未来10天至两周左右出现”的意见,结合考虑房企在非疫情下一般在正月十五后复工,再加上1-2月为开工淡季占全年比重较小,故我们认为若疫情能在2月得到有效控制,后续可通过赶工来对冲对及缩小全年开工的经济影响,因而对于地产行业及其产业链的复工预判也均建立在2020年3月份开始逐步复工的基础上。


三、新型冠状病毒肺炎疫情对房企业绩影响


基于对上述新型冠状病毒疫情发展的中性预期,多项宏观政策、行业政策的实施,以及行业复工时间的预判,我们从销售、投资、融资这三个方面对房企业绩的影响程度进行分析判断及投资机会的预判;此外也对湖北重灾区房企分布情况进行说明。


3.1 销售:需求有延迟但不会消失,资金回笼将成首要目标


现阶段疫情的发展,对房企最直接的影响是售楼处的关闭以及开发项目的停工,销售遇阻意味着未来的开发拿地也将受阻,但因为住房需求并不是普通的消费需求,不会因为短期的疫情影响而需求消失,更多是递延。2020年1季度整体销售不理想将成既定事实,但2季度的小阳春行情可能将展开,资金回笼将成首要目标。但是我们认为由于1季度的经济损失客观存在,全年房企销售额增速可能将不及预期。


3.1.1疫情对房企1季度销量的影响


(1)中性预估1季度单月同比下降程度


受春节前置及疫情影响,原本一季度的返乡置业营销计划基本搁浅,今年1月下旬以来各地新房销售基本停摆、市场整体成交数据低迷。


根据克尔瑞的数据统计,2020年1月百强房企销售面积已同比降12.8%;而2月份虽然为房企销售传统淡季,通常百强房企2月份销量占1-2月累计值的40%左右但占全年销量占比相对较小,根据目前各地停工、停线下售楼的情况,我们预计大部分房企在2020年2月的单月销售销售面积同比下降约90%以上;


若是3月疫情得到控制,市场逐步进入恢复期,但是受到售楼处前2个月的封闭冲击,带客看房和体验样板区的工作无法有效开展,在缺乏有效蓄客储备情况下,即使3月重新恢复销售,也不会实现大规模集中成交,则我们预计多数房企在2020年3月的单月销售销售面积同比下降约50%。


(2)中性预估1季度影响全国全年销量下降程度


我们对2013-2019年国内1-3月的商品房销售面积及全年占比统计,每年1-2月的商品房销售面积占全年销售面积的平均占比为7.96%,每年3月的商品房销售面积占全年销售面积的平均占比为8.38%。


因此,在上述1季度单月下降比例的预估条件下,暂不考虑后期“抢工潮”、“抢售潮”可能的影响,我们测算当前疫情影响2020年1季度的国内商品房销售量于全年同比下降均值约为8%


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(3)中性预估1季度影响一二线城市全年销量下降程度


考虑到自2019年起百强房企主要聚焦一、二线城市的竞争,我们对2013-2019年一、二线城市1-3月的商品房(住宅)销售面积及全年占比统计。其中,一、二线城市每年1-2月的商品房(住宅)销售面积占全年销售面积的平均占比分别为8.34%、6.02%;一、二线城市每年3月的商品房(住宅)销售面积占全年销售面积的平均占比分别为18.71%、11.02%。


因此,同样上述1季度单月下降比例的预估条件下,暂不考虑后期“抢工潮”、“抢售潮” 可能的影响,我们测算当前疫情影响一、二线城市2020年1季度商品房(住宅)销售量于全年同比下降均值分别约为13.35%和8.4%


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(4)预判业绩承压带来积极销售策略


从上述一、二线城市2020年1季度商品房(住宅)销售量下降测算情况来看,若房企不针对本次疫情作出相对应的积极销售策略,则全年业绩承压较为明显。尤其是对于三四线城市占比较高的房企,其销售所受到的冲击会更大。对于三四线及以下城市来说,受疫情影响2020年一季度返乡置业基本无法实施。


因此,受疫情影响,我们判断全国各房企均会疫情消退期(3月初-5月底)推出积极销售策略,冲量确保短期资金回笼;疫情恢复期(6月初-12月底)则较为可能稳健,继续积极实现2019年既定业绩目标。


3.1.2疫情对房企销售方式的影响


本次疫情期间,各房企线下营业中心关闭,纷纷转战前线上营销,在实际线上操作中,主流房企近期做了不少推陈出新。


3.1.2.1销量破局之策:线上销售


(1)龙头房企线上销售:


恒大地产率先推出在全国范围内最低价购房、无理由退房、推荐赚佣等多重福利,打响房地产营销变革第一枪:“至2020年2月29日前,购房者只需在‘恒房通’平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》,即可预定恒大遍布全国的房源,且自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日,享有最低价购房权益,如购买楼盘价格下调,可获补差价。”此外,恒大地产同时推出:“自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起,至办理入住手续的任何时间,均可享有无理由退房权利。”


此外,即便你不交5000定金,只要下载“恒房通”,注册为“恒房通”兼职销售员,因而恒大的线上平台“恒房通”将会率先成为兼职销售员最多、成交量最大的房地产销售平台,并且还可以用于恒大汽车板块。


而融创中国紧跟着在北京区域、上海区域、东南区域指定项目推出“无理由退房”政策:“北京区域、上海区域指定项目,2月10日至3月31日期间,自认购之日起至3月31日享受无理由退房,时间最长至50天;对东南区域指定项目,2月9日至3月31日期间,自认购之日起可享受‘30天内无理由退房政策’。”


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(2)线上销售方式优缺:


上述措施虽说有破局之意,购房客户可以通过小程序或者项目与网站合作的线上看房网页进行“线上看房”、“线上沟通”甚至“线上下订选房”等操作。但从实际情况来看,线上选房体验并不完善,基本上是作为现场销售的配合工具,缺乏情景式的视觉技术支持。当前疫情阶段下,线上营销主要作为能对客户关系进行维护、对潜在需求继续锁定并延迟变现的手段。

我们建议后续各大房企对于线上平台可以进行技术补全,比如线上VR看样板房、销售顾问线上360度直播带看等等,至少各方都能形成与贝壳APP中的线上初步看房的类似功能,以便于提升购房者体验同时也加快销售顾问对购房者的无接触式营销介入,这些都是以往线下营销所不具备的。


3.1.2.2“拼多多”式的销售变革


(1)线上销售流程致房企财务变化:


在网络支付发达的年代,此前新房和二手房的交易仍然大部分遵循“线下出行→案场看房→多轮沟通→缴纳购房定金→多轮沟通签约购房”的传统模式。


但现在通过对定金退还规则的变更,配合线上看房技术的更迭,乘着疫情下“无接触服务”的契机,将房企线上销售方式极大地推广成:“线上看房直接沟通→缴纳购房定金→线下出行→案场看房验证→多轮沟通签约购房”。


从财务角度上来看,房企线上销售方式的推出,是对房企预收账款的收款途径做了更广的拓宽,意图增加无息负债现金流的快速流入,减缓疫情期间的资金压力。


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(2)线上销售平台的多样化趋势:


从成交有效性来考虑,我认为房企线上销售方式需要搭配“拼多多”式的现金优惠措施,并且对于销售顾问(卖方)和购房者(买方)两大群体是双向的,这样线上销售平台在未来将具备多样化销售功能。


一方面,房企实施兼职销售奖励这一措施实际上是将原本的线下销售中的“小蜜蜂”推广方式变成了线上,并且扩大了“小蜜蜂”的应聘人群,而且我们预计销售费用的费率其实并没有明显提高。此外,其他交易服务平台的专业销售顾问也会根据销售政策的变化力度选择来房企线上平台。


另一方面,除了定金无条件退还这一刺激措施,还需辅以房价打折冲量。我们认为房价打折也可以分为多种,除了告知购房者下单即享折扣这样的短期措施外,中长期可以借鉴拼多多模式,针对房企不同区域的不同项目和不同购房人群,各自选择“拼单折扣”和“百亿现金补贴”等模式。比如,对于刚需户型产品可以采用“拼单折扣”模式,对于改善型及主打优质品质的户型产品可以采用“百亿现金补贴”模式。


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因此,疫情对于房企来说,短期内影响销售业绩和销售回款,但同时对于经营管理能力较强,善于推陈出新进行互联网+的龙头房企而言,地产市场占有率将会进一步扩大,未来房地产市场愈发强者恒强。作为地产私募投资基金团队,我们也是优选与能够具备这样多样化销售路径的房企公司合作地产股权投资;同时也不排除未来对于房企单独剥离的线上销售平台进行PE投资。


3.2 投资:一季度房企投资大概率下滑但机遇并存


3.2.1项目开工变化:延迟复工较缓


开工投入延缓:春节前后是地产行业的淡季,农民工一般提前两周左右放假,春节开工也晚于正常企业,有的会延后至元宵节后。由于春节前到元宵节在大部分年份都位于1-2月,1-2月的实际工作时长大致在一个月左右。但当前疫情下开工投资实际时间发生较大变化。


(1)按照各城市现行的规定,2020年2月底前大部分房企依然无法完全复工(外来务工人员较多),相较于往年同期至少延迟2周左右时间,1-2月的实际工作时长大致仅在半个月左右。


(2)历年1-2月与3月单月的地产投资较为接近,考虑到地产施工本身回补的弹性相对较小,疫情期间受制于施工材料的产能恢复、各地区对开工审批流程的规定、以及较大可能出现外来务工人员招募难的问题,故3月疫情的余温可能仍会延续,3月当月的投资也未必能够超过去年,且实际开工时间也大致尽在半个月左右。


因此,则暂不考虑后期“抢工潮”、“抢售潮”的可能影响下,中性预计当前疫情影响2020年1季度的国内商品房新开工面积于全年同比下降均值约为8.17%;2020年1季度的国内房地产开发投资完成额于全年同比下降均值约为8.51%。


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3.2.2土储新增变化:收储新机遇


3.2.2.1疫情前土地市场低温态势


从土地市场成交情况来看,2019年上半年市场热度较高,土地成交规模明显上升,下半年受热点城市土地调控政策再次升级、房地产融资环境趋紧等因素的影响,市场再次降温,进入到下调周期中。我们分别对重点城市、一线城市、二线城市的土地供求情况进行统计分析明显可以看到在当前多变且复杂的房地产市场下,房企在土地投资上更加谨慎和灵活,以销定产。


(1)国内重点城市:


土地市场的整体供需增速变化幅度平稳,但在2019年四季度房企成交意愿明显下降,住宅类土地在整体土地市场比重有所下降。



【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)

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(2)一线城市:

土地市场的供需增速变化幅度较大,尤其2019年二季度和四季度房企成交意愿不强,住宅类地块在整体土地市场中占主导地位。但住宅成交面积远超住宅土地成交面积,故供需仍然存在不平衡。



【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)

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(3)二线城市:

土地市场的供需增速变化幅度较大,2019年四季度房企成交意愿不强,住宅类地块在整体土地市场中占比下降较多,土地成交价格较为平稳,住宅成交供需较为平衡。



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3.2.2.2疫情恢复期存在低成本添储机遇


(1)疫情前土地流拍率趋高


2019年的最后四个月,住宅土地溢价率均低于10%,重新回到了历史低点,同时,土地流拍现象也在下半年明显加剧,下半年的流拍率基本都在12%以上。从流拍率来看,2019年基本呈现前低后高的特征,流拍率处于近五年来仅次于2018年来的历史高点。


【原创研究】新冠肺炎疫情对地产及地产产业链影响分析(上篇)


(2)疫情期多地暂停土地出让


原本预估在土储周期性补足情况下,2020年一季度土地市场可能会迎来一波土拍参与热度,尤其是在百强房企投资回归二线的大环境下,二线城市土拍市场可能会出现一波成交高峰。但当前疫情下,北京、上海、深圳、杭州、武汉、天津等多个一二线城市推迟了多宗土地挂牌时间,推迟时间为数日至一个月不等。预计今年第一季度居住用地交易市场会比较冷清,使2020年初的土地市场将继续延续2019年底的低位走势。


(3)疫情恢复期土拍存竞争机遇


2020年第二季度是否会回暖,很大程度上取决于房企的资金状况。部分房企主要受制于自身处于偿债高峰期,加之上半年销售回款趋缓,房企资金链偏紧。但对于自身现金流较为健康的龙头房企来说,恰恰是避开竞争高峰时段,布局溢价率和流拍率较为平衡的二线重点城市进行逢低添储。尤其是自2020房企销售排行更趋向于权益口径的导向下,适合龙头房企以其现金流能力扩大自身高权益比例,提高权益投资回报。


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此外,在当前疫情影响下,地方性房企在2020年上半年资金回笼能力大幅减弱,自2019年出现的地产公司破产重组风潮预计将会延续。有现金经营能力的TOP前50房企都将迎来并购重组机会,可继续通过并购扩展目标城市区域土储。


因此,作为地产私募投资团队,我们一方面愿意和房企合作在土拍机遇期一起投资有价值的地产项目,另一方面也愿意输出我们在地产并购上的合作能力,与实力房企一同并购有成本优势的地产项目。


3.3 融资:到期债务压力逐步加大


3.3.1疫情下房企融资偿还压力增加


根据Wind数据库及平安证券研究院的统计,2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期 6544亿元,合计约1.46万亿元,较2019年实际到期值增长19.4%。其中2月到期金额为672亿,占全年比重为4.6%,3月到期金额环比增84.7%至1240亿,且呈逐月上升趋势,7月到期值达到峰值1490亿。


若本次疫情2月得到控制,随着销售端逐步恢复,房企整体偿债压力将会减缓你。但若疫情持续时间超预期,销售端影响扩大及偿债规模上升,若融资端政策无明显放松,预计部分中小型房企将出现偿债违约情况。


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3.3.2疫情下房企利息费用增加


对于高负债、高周转的房企而言,承债的压力从来没有减少过,在疫情持续的一季度缺乏销售带来的现金流入时压力会更大。收入减少的同时有息负债以及员工管理费的支出仍然在持续发生中,将会进一步减少企业利润。即便是线上缴纳5000元定金即可预定恒大遍布全国的房源的措施,这类无息负债的增加所带的筹资现金流毕竟有限。因此有必要对TOP20房企的利息及管理费做统计分析,以此呈现各房企在疫情下可能发生的财务风险。


(1)通过对TOP20房企2019年半年报数据统计,估算2019年上半年平均利息成本(暂不考虑明细期限,平均利息成本=有息负债余额*平均实际年化率)来推算2-3月份平摊的利息成本;此外管理费用我们也通过TOP20房企2019年半年报数据直接统计;则TOP20房企的平均利息成本和管理费用占到半年净利润总额的30.88%,其中仅利息成本就占到半年度净利润的21.39%。


(2)假定TOP20房企在2020年上半年平摊的有息负债和员工管理费用同比不变,若3月销售回款乏力,则上述测算可以参考预判2个月利息与管理费对于部分房企来说承担压力较大。当然上述估算数据与实际会有偏差,并且TOP20房企的管理经营能力较强,能有多手段做整体现金流调配。但对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的高周转房企来说,短期的资金缺口对企业不仅影响全年业绩,可能会引起房企部分在建项目面临破产重整的风险。


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3.4 重灾区房企情况:主流房企土储占比有限


2019年武汉销售排名前三房企分别为保利、万科、中建三局,分别实现150.7亿、 150.5亿和111亿元,保利、万科分别占其全国销售的3.3%和2.4%。从主要房企湖北区域拿地来看,根据中指研究院数据,2017-2019年碧桂园、绿地、融创在湖北区域拿地绝对建面最多,占同期全国拿地的5.1%、6.4%和5.4%,仍处于相对可控范围。


从TOP20房企全国拿地占比情况来看,2017-2019年TOP20房企在湖北及武汉区域拿地占比均值分别为5.2%和3.1%,与湖北占全国销售比重基本相当。考虑TOP20房企平均净负债率和现金短债比分别为90%和179%,区域突发事件对其短期偿债能力影响仍相对较小。


从具体房企自身土储结构来看,华夏幸福、金地、招商2017-2019年湖北拿地占自身土储比重分别为17.3%、8.3%和8.2%,占比相对较高。其中华夏幸福占比较高主要因2019年新增武汉117万平米商住用地、且2017-2019年全国拿地相对较少导致。武汉地方性房企主要是南国置业的待建及在建项目在武汉有接近50%占比。


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四、 新型冠状病毒肺炎疫情对地产产业链影响


4.1 泛地产产业链综合结构


地产产业链大致分为三大部分:上游土地一级开发、建筑材料、设备供应,中游土地二级开发包括开发商、项目规划设计和总包施工建设,下游则是交易服务、装修装饰、运营管理以及相应配套服务。而从开发商的角度来说如下图所示,分为前端开发、是中段施工、后端服务三大部分。


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