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地产私募走上台前:摒弃融资工具角色 股权投资兴起
HEAVEN-SENT Capital Management GROUP http://www.ggttvc.com | Time:2012-10-23 | reading:2215

上海新总价地王的竞拍,让信保(天津)私募股权投资基金走上台前。作为保利地产发起的私募股权投资基金,信保首次出现在土地竞拍者名单中。而据本报记者了解,参与此幅地块的竞拍者如华润、中海、绿地等背后,均有私募股权基金的影子。

原因在于,该幅地块相当部分为商业用途,对资金运作要求非常高,而这一领域正是地产私募股权基金愿意进入的。

  摒弃“融资工具”角色

地产私募在近三年来风生水起。据住建部政策研究中心今年年初发布的研究报告显示,人民币房地产私募基金总规模已达千亿,较2010年增长了1倍。

但是,“目前大概只有5%的房地产私募是规范的,其他都是以债权投资形式存在的‘高利贷’,”一位地产私募资深人士告诉本报记者,“这种债类的业务只要有10%的收益率,很多人都愿意做。”

据本报记者调查,2010-2011年间兴起的所谓房地产私募,是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP(有限合伙人)进行债权投资,大多按照事先约定的价格进行回购。前述私募人士透露,这些房地产私募中,大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。

“房地产私募在开发商资金困难时,确实扮演了‘救人于水火’的角色,但事实上,开发商还远远没到愿意‘割肉’的时候。与此对应的是,目前的房地产私募基金也没有匹配的能力去实现全产业链的覆盖。”中国房地产基金联盟秘书长闫宗成坦言。

从全行业来看,地产私募股权募资额确实不高。星浩资本副总裁黄海滨透露,该机构今年截至目前仅募集私募股权资金20亿元,却已占整个行业规模的30%~40%。清科研究中心的统计数据也显示,上半年完成股权私募的房地产基金只获得了总共5.71亿美元的资金,平均单只规模仅为7138.75万美元,2只并购基金到位2.15亿美元,平均单只规模1.08亿美元。

而保利与信保的合作,似乎标志着股权投资正在成为主流。据本报记者了解,此次信保拥有上海项目的40%股权。

金地旗下地产金融平台稳盛投资总经理吴涛对本报记者表示,真正的私募是股权投资,投资人和开发商,共同分担和控制项目风险,而很多债权投资的地产私募,基本上没有风险控制可言。

闫宗成认为,地产金融的先进商业模式,应由资本从拿地环节即开始介入,通过有序的管理,用股权合作的模式,共同分享长期投资带来的收益,从而逐渐摆脱“开发商融资工具”的角色。

  房企直接融资转向

据本报记者了解,目前像万科、保利这样的总行级客户,也仍受到银行开发贷限制。包括万科、保利等在内的房企正寻求更为直接的融资手段。

保利地产董事长宋广菊透露,现在银行资金风控体系很严,全抵押、全担保,卖完以后还要解封。而私募股权基金的资金很好运用,既不用抵押,又不用担保。而地产基金的资金对企业运作还是有促进作用的。本报记者获悉,保利发起的私募房地产基金规模目前估计达到60亿左右,保利占40%的股权。

“今年分别去了几家房企总部洽谈合作事宜,意向还不错。”德信资本高级经理刘聪对记者透露,房企都意识到要拓展新的融资渠道,向直接融资转型,当前可以适当提高资金杠杆系数。吴涛也对记者表示,今年房地产私募将迎来大发展,稳盛投资预计今年规模可达50亿左右。

“好的项目会寻找一些大的基金公司、大的集团进行合作,这种操作管理没有太多的瓶颈。”宋广菊对本报记者表示,管理架构搭得比较好,多做两个项目,就会增加市场份额,这是一种强强联合的做法。目前几个大房企(如万科、招商等)都是这样。你中有我,我中有你,资金运用也比较灵活。

从基金的角度来说,私募股权投资更加青睐的是商业地产项目。“国外房地产行业是划归到金融行业中的,商业地产从金融属性上更贴切于房地产基金。”一位地产私募人士表示。

阳光新业副总裁杨宁透露,阳光新业阳光厚土在2010年成立了自己的商业地产基金公司阳光厚土基金,由于商业地产基金的投入期和回报期都比较长,所以倾向于寻求与大型机构基金和企业集团的合作。他认为,私募基金向股权投资发展的趋势,从已有的案例看,基金进行股权投资的收益率也比较高。

像保利上海新地王这样的项目,初期运营的压力较大。“目前国内商业地产投资最大问题在于退出渠道狭窄。”闫宗成说,从房地产基金角度来考虑,在上市或REITS通道难以实现退出的情况下,投资风险将不断增加。

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