上海新总价地王的竞拍，让信保(天津)私募股权投资基金走上台前。作为保利地产发起的私募股权投资基金，信保首次出现在土地竞拍者名单中。而据本报记者了解，参与此幅地块的竞拍者如华润、中海、绿地等背后，均有私募股权基金的影子。
原因在于，该幅地块相当部分为商业用途，对资金运作要求非常高，而这一领域正是地产私募股权基金愿意进入的。
摒弃“融资工具”角色
地产私募在近三年来风生水起。据住建部政策研究中心今年年初发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。
但是，“目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是以债权投资形式存在的‘高利贷’，”一位地产私募资深人士告诉本报记者，“这种债类的业务只要有10%的收益率，很多人都愿意做。”
据本报记者调查，2010-2011年间兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP(有限合伙人)进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。
“房地产私募在开发商资金困难时，确实扮演了‘救人于水火’的角色，但事实上，开发商还远远没到愿意‘割肉’的时候。与此对应的是，目前的房地产私募基金也没有匹配的能力去实现全产业链的覆盖。”中国房地产基金联盟秘书长闫宗成坦言。
从全行业来看，地产私募股权募资额确实不高。星浩资本副总裁黄海滨透露，该机构今年截至目前仅募集私募股权资金20亿元，却已占整个行业规模的30%~40%。清科研究中心的统计数据也显示，上半年完成股权私募的房地产基金只获得了总共5.71亿美元的资金，平均单只规模仅为7138.75万美元，2只并购基金到位2.15亿美元，平均单只规模1.08亿美元。
而保利与信保的合作，似乎标志着股权投资正在成为主流。据本报记者了解，此次信保拥有上海项目的40%股权。
金地旗下地产金融平台稳盛投资总经理吴涛对本报记者表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而很多债权投资的地产私募，基本上没有风险控制可言。
闫宗成认为，地产金融的先进商业模式，应由资本从拿地环节即开始介入，通过有序的管理，用股权合作的模式，共同分享长期投资带来的收益，从而逐渐摆脱“开发商融资工具”的角色。
房企直接融资转向
据本报记者了解，目前像万科、保利这样的总行级客户，也仍受到银行开发贷限制。包括万科、保利等在内的房企正寻求更为直接的融资手段。
保利地产董事长宋广菊透露，现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解封。而私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。而地产基金的资金对企业运作还是有促进作用的。本报记者获悉，保利发起的私募房地产基金规模目前估计达到60亿左右，保利占40%的股权。
“今年分别去了几家房企总部洽谈合作事宜，意向还不错。”德信资本高级经理刘聪对记者透露，房企都意识到要拓展新的融资渠道，向直接融资转型，当前可以适当提高资金杠杆系数。吴涛也对记者表示，今年房地产私募将迎来大发展，稳盛投资预计今年规模可达50亿左右。
“好的项目会寻找一些大的基金公司、大的集团进行合作，这种操作管理没有太多的瓶颈。”宋广菊对本报记者表示，管理架构搭得比较好，多做两个项目，就会增加市场份额，这是一种强强联合的做法。目前几个大房企(如万科、招商等)都是这样。你中有我，我中有你，资金运用也比较灵活。
从基金的角度来说，私募股权投资更加青睐的是商业地产项目。“国外房地产行业是划归到金融行业中的，商业地产从金融属性上更贴切于房地产基金。”一位地产私募人士表示。
阳光新业副总裁杨宁透露，阳光新业阳光厚土在2010年成立了自己的商业地产基金公司阳光厚土基金，由于商业地产基金的投入期和回报期都比较长，所以倾向于寻求与大型机构基金和企业集团的合作。他认为，私募基金向股权投资发展的趋势，从已有的案例看，基金进行股权投资的收益率也比较高。
像保利上海新地王这样的项目，初期运营的压力较大。“目前国内商业地产投资最大问题在于退出渠道狭窄。”闫宗成说，从房地产基金角度来考虑，在上市或REITS通道难以实现退出的情况下，投资风险将不断增加。
